L’action en passation de titre en cas de non-respect de la promesse d’achat ou de vente

La promesse d'achat ou de vente en immobilier comme en affaire

En immobilier comme en affaires, il est important d’abord et avant tout d’effectuer une vérification diligente communément appelée « due diligence », de négocier puis de s’entendre par la suite sur les conditions essentielles du contrat envisagé. C’est dans le document fréquemment appelé « promesse d’achat » ou « promesse de vente » que les parties vont prévoir que lorsque des conditions seront rencontrées, elles devront passer à l’acte et conclure ou « closer » l’achat et vente.

En immobilier, ce sera plus souvent qu’autrement un formulaire de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) intitulé « Promesse d’achat ». Le formulaire utilisé pourra varier en fonction de ce qui est prescrit par l’OACIQ pour l’achat et la vente d’un condo, d’une maison, d’un plex de cinq (5) logements ou moins ou d’un immeuble commercial. Pour des transactions de plus grande envergure concernant des immeubles commerciaux ou industriels, les documents légaux seront plus souvent des documents légaux préparés par des avocats.

En affaires, ce qui fera généralement l’objet de négociations est l’achat ou la vente des actifs d’une entreprise ou bien les actions de la société qui possède l’entreprise. Dans ce cas, les documents légaux qui auront été préparés plutôt par des avocats.

Qu’arrive-t-il lorsque malgré la signature d’une telle promesse ou vente d’achat d’un immeuble, d’actifs d’une entreprise ou d’actions d’une société, l’acheteur ne veut plus acheter, ou le vendeur ne veut plus vendre?

Pour répondre à cette question, il faut comprendre la différence entre le contrat de vente et la promesse d’achat. Ainsi, avant de traiter du recours en passation de titre, nous vous expliquerons de manière succincte en quoi consiste un contrat de vente, d’une part, et d’autre part, en quoi consiste la promesse d’achat.

Qu'est-ce qu'un contrant de vente?

Le contrat de vente est pour la grande majorité des personnes un acte banal et quasi quotidien. Chaque personne, sous réserve de certaines rares exceptions, a déjà passé ou passera des milliers de contrats de vente au courant de son existence. Les règles générales régissant les contrats de vente sont donc pour la majorité des personnes naturellement familières.

En effet, nous savons instinctivement que le contrat de vente nécessite essentiellement et principalement la présence des éléments suivants:

un consentement valide;
un bien qui en constitue l’objet;
un vendeur qui s’oblige à délivrer le bien contre un prix déterminé
un acheteur qui s'oblige à payer le prix déterminé en échange du bien.

Ainsi, dans le cas d’un contrat de vente, le transfert de propriété du bien du vendeur vers l’acheteur s’opère aussitôt que les quatre (4) conditions essentielles sont remplies.

Bien entendu, les parties peuvent s’entendre, dans les limites de la loi, sur différentes modalités, mais il n’en demeurera pas moins que pour être en présence d’un contrat de vente, les quatre (4) conditions susmentionnées sont essentielles pour sa validité. Qui plus est dans certains cas, la loi exige des conditions supplémentaires pour la validité du contrat de vente ou, dans d’autres cas, prévoit des contrats de la « même famille », tels que le contrat de vente à tempérament dont les effets juridiques diffèrent de ceux du contrat de vente traditionnel.

Qu’est-ce qu’une promesse d’achat ou de vente?

La promesse d’achat ou de vente est une offre de contracter. Le Code civil du Québec prévoit que l’offre de contracter faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l’offrant son intention de prendre l’offre en considération et d’y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

L’offre de contracter doit donc comporter tous les éléments essentiels du contrat envisagé (ex. acheter un immeuble pour un prix déterminé) et clairement indiquer la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. Bien entendu, comme pour les contrats, la promesse doit être valide, c’est-à-dire que le consentement de chacun des protagonistes doit être valide.

Dans le cadre de la promesse d’achat ou de vente, l’acceptation de la promesse oblige le promettant à conclure le contrat de vente. Ainsi, contrairement au contrat de vente où le transfert de la propriété s’effectue aussitôt que les conditions essentielles sont remplies, la promesse d’achat ou de vente acceptée n’a pas pour effet de transférer la propriété du bien du vendeur vers l’acheteur. En d’autres mots, la promesse d’achat ou de vente acceptée crée une obligation de conclure le contrat de vente.

Cependant, le Code civil du Québec prévoit que la promesse de vente accompagnée de délivrance actuelle équivaut à la vente. Par exemple, Jean qui effectue une promesse d’achat qui serait acceptée par Louis qui lui remettrait immédiatement le bien équivaudrait à un contrat de vente.

L’action en passation de titre : le recours pour forcer l’autre à respecter sa promesse

L’action en passation de titre a pour but de forcer l’autre qui ne veut plus respecter sa promesse à « passer titre », donc de transférer le titre de propriété selon le prix, les conditions et modalités prévues dans la promesse d’achat ou de vente.

Par exemple, dans le cadre d’une transaction immobilière, le vendeur qui refuserait de vendre sa maison à la suite d’une promesse d’achat acceptée pourrait être forcé par le tribunal, à la demande de l’acheteur, de conclure le contrat de vente de la maison, à défaut de quoi, le jugement en tiendra légalement lieu.

La jurisprudence des tribunaux a élaboré les critères que doit respecter le bénéficiaire de la promesse pour pouvoir exercer un recours en passation de titre :

a) L’existence d’une promesse bilatérale liant les parties

À cette étape, l’avocat devra prouver et s’assurer que la promesse était juridiquement valide. Pour ce faire, il pourra, par exemple, vérifier que : (1) les personnes qui ont effectué ou acceptée l’offre avait la capacité et/ou le pouvoir de la faire; (2) que l’offre n’était pas devenue caduque.

b) La transmission d’une mise en demeure de passer titre

Les tribunaux exigent une preuve démontrant que le promettant-acheteur ou le promettant-vendeur a été sommé de signer un acte de vente conforme à la promesse acceptée. Ainsi, pour éviter que l’action en passation de titre ne soit accueillie, l’avocat devra recommander à son client d’envoyer une mise en demeure qui somme l’autre partie de se conformer à la promesse acceptée.

c) La présentation au vendeur ou à l’acheteur d’un acte de vente conforme à la promesse

L’avocat ou le notaire doit préparer un projet d’Acte de vente conforme à la promesse acceptée que le promettant acheteur ou promettant vendeur. L’Acte de vente sera signé par le promettant-acheteur ou le promettant vendeur pour être ensuite annexé à la demande en justice.

d) L’offre et la consignation du prix de vente indiquée à la promesse

Bien que cette exigence a été assouplie et puisse être accomplie antérieurement au jugement si les circonstances s’y prêtent, les tribunaux exigeront que le promettant-acheteur dépose entre les mains d’un officier public la somme d’argent ou qu’il puisse démontrer sa capacité de payer par la production, par exemple, d’une preuve de financement hypothécaire.

e) La prise de l’action dans un délai raisonnable

Le délai raisonnable dépend d’une multitude de facteurs liés à la transaction. À titre d’illustration dans l’évaluation du caractère raisonnable, le tribunal pourrait tenir compte du montant de la transaction, la relation entre le promettant-acheteur et le promettant vendeur, ainsi que le temps écoulé entre le refus de passer titre et le dépôt de la demande en justice.

Il y a différentes modalités à compléter par la suite avant d’exercer ce recours, notamment l’inscription au Registre foncier, dans le cas d’un bien immeuble, d’un « avis de préinscription » de demande en justice, ou même, dans certains cas, il est possible de présenter une demande de saisie avant jugement pour saisir le bien visé avant qu’une décision finale soit rendue par un tribunal.

L’action en dommages-intérêts

D’abord, il y a le cas dans lequel le promettant-vendeur a déjà vendu le bien à un tiers de bonne foi. Pour éviter ce scénario, il est important de consulter rapidement un avocat pour entreprendre les démarches appropriées pour éviter que le bien soit vendu à une autre personne avant d’entreprendre le recours.

Ensuite, il y a le cas où l’exécution est devenue impossible en raison, par exemple, de la destruction du bien. Dans ces derniers cas, le recours approprié serait l’action en dommages-intérêts. Cependant, bien que ce recours soit ouvert pour le créancier de la promesse, ce dernier devra démontrer avoir pris des moyens raisonnables pour mitiger ses dommages et avoir subi une perte réelle.

À titre d’exemple, dans le cas d’une maison, le promettant-acheteur devra démontrer qu’il a tenté de minimiser ses dommages en prenant des mesures raisonnables pour trouver une maison avec un prix et des caractéristiques comparables. Il devra aussi, pour justifier son droit aux dommages-intérêts, avoir subi une perte réelle en prouvant, par exemple, avoir payé plus cher pour une maison comparable.

Bien entendu, il faut garder à l’esprit qu’il s’agit d’illustrations pour simplifier la compréhension du texte et que chaque situation est un cas d’espèce qui nécessitera l’analyse d’un avocat ou d’un notaire.

Vous conseiller et vous représenter en litige civil, commercial et immobilier, notre devoir et notre passion

Notre cabinet d’avocats situé à Montréal conseille régulièrement des entreprises et des citoyens aux prises avec des problèmes d’inexécution contractuelle. Nous sommes en mesure de vous aider autant dans la négociation que de vous représenter devant les tribunaux, à la Cour du Québec ou à la Cour supérieure du Québec, le cas échéant. N’hésitez donc pas à communiquer avec nous afin d’obtenir des conseils relativement à votre situation. Il nous fera plaisir de vous conseiller et de vous représenter pour tous vos dossiers litigieux.