Que vous soyez propriétaire d’un immeuble ou d’un parc immobilier et que vous vous posez des questions quant aux démarches légales et juridiques relatives à la location, nos avocats en droit immobilier commercial et industriel à Montréal sauront vous conseiller et vous accompagner. Nous pouvons vous assister dans la négociation de vos baux commerciaux, la préparation et la rédaction de clauses, tout comme nous pouvons vous représenter devant les tribunaux en cas de litige.
Expérience légale et conseils juridiques en droit immobilier commercial et industriel
La valeur de votre immeuble ou de votre parc immobilier, comme vous le savez, repose en grande partie sur les revenus locatifs qu’ils génèrent. La croissance de votre entreprise, qu’elle soit locataire ou propriétaire d’un local commercial ou industriel, dépendra en grande partie de ce qui a été négocié dans le bail commercial.
C’est pourquoi la négociation de clauses dans les baux commerciaux peut être aussi importante. Il est possible de prévoir des clauses traitant de méthodes de renouvellement intéressantes, de cession, de sous-location, de respect des lieux et même celles relatives à l’assurance-responsabilité.
L’acquisition ou la vente d’immeuble commercial ou industriel, le financement et la planification stratégique :
L’acquisition ou la vente d’immeuble commercial ou industriel, le financement et la planification stratégique :
Vous avez probablement travaillé très fort et suivi votre instinct pour vous tailler une place en immobilier et bâtir un parc commercial. Au fil du temps, vous avez déjà probablement réalisé qu’une bonne affaire en immobilier réunira plus souvent qu’autrement ces deux (2) conditions : (1) Acheter un immeuble de qualité au prix juste ou inférieur à la juste valeur marchande et (2) avoir un excellent financement bien monté et adapté à votre situation.
Nos avocats en droit immobilier commercial et industriel peuvent vous accompagner dans le cadre de la planification de vos projets immobiliers, de la négociation, du financement jusqu’à la clôture ou « closing » de la transaction envisagée.
La représentation devant les tribunaux, la prévention et le règlement des litiges :
La représentation devant les tribunaux, la prévention et le règlement des litiges :
De plus, nos avocats en droit immobilier commercial et industriel sauront prévenir de nombreux différends. Que ce soit pour les baux ou l’encadrement de fin d’emploi, notre expertise peut vous aider et peut-être que vous serez même surpris de constater que cela vous aura fait économiser. Par exemple, il peut être judicieux de se faire conseiller sur les modes de résiliation d’un bail commercial. Certains préféreront avoir un mode extrajudiciaire ou encore judiciaire pour des raisons de sécurité face aux dommages-intérêts qui pourraient être demandés. Notre valeur ajoutée est véritablement de pouvoir vous faire voir le portrait global avant même qu’un processus juridique s’enclenche. Une fois qu’il est présent, nous demeurons à vos côtés en ayant toujours en tête vos valeurs d’entreprise et la confidentialité recherchée. Que ce soit devant la Cour du Québec, la Cour supérieure, la Cour d’appel ou toute autre cour ou tribunal, notre équipe d’avocats en droit immobilier commercial et industriel possède l’expérience pour vous assister.
La négociation et rédaction de baux commerciaux :
La négociation et rédaction de baux commerciaux :
Dans ce qui suit, nous vous présenterons une analyse sur certaines clauses présentes dans les baux commerciaux qui impactent fortement l’industrie de l’immobilier commercial et industriel et pour lesquelles nos avocats en droit immobilier commercial et industriel pourront vous aider.
Les types de loyers à payer
Les types de loyers à payer
Un langage bien précis est utilisé pour définir les charges, inclusions et exclusions dans les loyers commerciaux. Il peut s’agir d’un bail brut, semi-brut, net, super net ou triple net. Afin que vous ne soyez pas surpris du type de loyer que vous avez négocié, nous vous présenterons les différents types de loyers.
Le bail brut
Le bail brut consiste seulement en un loyer sur les lieux loués sans autre charge que les menues réparations d’entretien stipulées à l’article 1864 du C.c.Q. Lors de la négociation du bail, il peut être utile de définir largement ces menues réparations si vous êtes locateur par exemple.
Le bail semi-brut
Le bail semi-brut, quant à lui, inclut également un seul montant, le loyer. Un loyer additionnel viendra s’ajouter dans le cas d’une augmentation tarifaire des taxes foncières.
Le bail net
Vous l’aurez deviné, le bail net comprend plus de charges à payer de la part du locataire. En effet, il comprendra le loyer, les menues réparations d’entretien, l’augmentation des taxes foncières ainsi que les frais d’entretien, de réparation et d’administration.
Le bail super net
Le bail super net, aussi appelé net net, comprend le bail net auquel on ajoute toutes les charges représentées par des réparations importantes sur l’immeuble. Selon la vétusté de l’immeuble, les parties devront négocier qui est responsable de quelle dépense et cela dépendra souvent de la durée du bail. Par exemple, un locataire pourrait être responsable de réparer la toiture.
Le bail triple net
Dans le cas du bail triple net ou hyper net, l’ajout par rapport au bail super net est que le locataire est responsable des remplacements qui peuvent parfois être surprenants. Dans ce type de loyer, il pourrait être pertinent de la part du locataire demande à faire une inspection pour avoir une idée plus claire du genre de charges qu’il aura à investir possiblement dans l’immeuble. Lorsque ce genre de charges et réparations font partie du bail, il est évidemment judicieux d’avoir accès à des clauses de renouvellement de bail sur plusieurs années afin d’amortir la réparation sur plusieurs années et d’en bénéficier bien sûr.
Le bail absolument net
Le dernier type est le bail absolument net. Celui-ci fait en sorte que le locataire paie tout concernant l’immeuble : des menues réparations aux réparations importantes jusqu’aux charges d’intérêts sur le prêt hypothécaire. La décision de s’engager dans ce type de loyer peut relever d’une planification fiscale ou stratégique selon le temps que le locataire souhaite demeurer à cet emplacement.
Option de renouvellement
Option de renouvellement
Une fois que votre entreprise est installée et que votre clientèle connaît l’endroit, il est possiblement intéressant de prévoir une option de renouvellement du bail. En tant que locataire, cela vous permet d’utiliser votre option pour renouveler votre bail pour plusieurs années encore. Il faut savoir que l’option de renouvellement porte souvent une réserve face au loyer à être renégocié. Afin que le loyer ne fasse pas échec au renouvellement, il peut être utile de prévoir des critères ou référents objectifs dans la clause d’option de renouvellement !
Résiliation judiciaire ou résiliation de plein droit
Résiliation judiciaire ou résiliation de plein droit
Tout d’abord, il y a lieu de mentionner que les résiliations dont nous traiterons ne s’appliquent pas au bail de logement résidentiel. Le bail commercial est un contrat où le rapport de force est normalement beaucoup plus équilibré et dans lequel les parties peuvent négocier les clauses. Dans certains cas, les locateurs prévoiront une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut. De telles clauses sont acceptées depuis 1995, à la suite de l’arrêt de la Cour d’appel Place Fleur de lys c. Tag’s Kiosque inc.
Néanmoins, ces clauses de résiliation sans l’intervention du tribunal ont des conditions de validité sévères et sont interprétées restrictivement. La partie qui souhaite l’utiliser doit faire la preuve du défaut du contractant et de la validité de la clause en montrant que la clause n’a pas été imposée, mais bien négociée, portée à l’attention du locataire et que le consentement du locataire était libre et éclairé.
Également, le locateur doit, selon les conditions qu’exige une mise en demeure, aviser le locataire de son intention de considérer le bail résilié avant de le faire. De manière conforme à l’article 1883 C.c.Q., ceci donne ainsi l’occasion au locataire de remédier au défaut, à l’intérieur du délai accordé, afin que le bail ne soit pas résilié. Une autre difficulté réside dans le fait qu’une fois le bail considéré résilié, il est possible que le locataire ne soit pas tout à fait collaboratif et qu’il quitte par lui-même les lieux. Dans ce cas, il faudra tout de même que le locateur s’adresse au tribunal pour obtenir l’expulsion du locataire.
Dans le cas où vous ne déteniez pas de clause de résiliation de plein droit dans vos baux commerciaux, la demande judiciaire est toujours disponible. Cette option permet de demander la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire. Cette option est d’ailleurs préférée par certains locateurs puisqu’elle comporte moins de risques de poursuite en dommages-intérêts de la part du locataire et qu’elle est considérée comme étant la norme par les tribunaux.
En bref, il peut s’agir d’un mécanisme intéressant que d’avoir une clause de résiliation de plein droit dans les baux commerciaux. Il demeure néanmoins pertinent d’analyser la situation au cas par cas pour déterminer si on utilise la clause de résiliation de plein droit ou s’il est préférable de s’adresser aux tribunaux.
Quelle que soit votre situation, il importe de consulter un avocat en droit immobilier commercial et industriel pour obtenir de l’aide et des conseils juridiques spécifiques à votre secteur d’activité ainsi qu’un accompagnement à travers toutes les démarches.