Litige immobilier.

Le bail commercial est généralement conclu entre des locataires qui veulent exploiter leurs entreprises et des locateurs/propriétaires qui veulent louer les locaux de leurs immeubles commerciaux. Le bail commercial est souvent signé pour plusieurs années, variant entre trois (3) années et dix (10) années, et comprenant parfois des options de renouvellement. Les dépenses assumées par le locataire peuvent varier d’un bail à un autre.

Par exemple, dans un bail net-net-net, le locataire assumera non seulement le loyer mais également sa proportion des taxes, des assurances, des frais d’entretien (HVAC i.e. électricité, chauffage, ventilation et climatisation) et l’impôt foncier. À l’opposé, dans un bail commercial brut, le locataire n’aura qu’à payer un loyer mensuel selon les conditions et modalités prévues dans le contrat.

Contrairement au bail résidentiel de logement, dans un bail commercial le propriétaire et le locataire ont une très grande liberté quant à la formulation des clauses prévues au bail commercial. Sur le plan juridique, les articles 1851 et suivants du Code civil du Québec indiquent que les baux commerciaux, contrairement aux baux résidentiels, ne bénéficient pas des protections prévues aux articles 1892 et suivants C.c.Q. qui sont d’ordre public (il n’est pas possible d’y déroger).

Le bail commercial doit seulement garantir à tout le moins une jouissance des lieux loués, laquelle variera selon les activités d’entreprises du locataire. À cet effet, il faut noter que le locataire commercial est souvent responsable d’aménager les locaux à ses goûts et devra ainsi prévoir un budget pour défrayer les coûts des améliorations locatives.

En d’autres termes, il est possible, dans les baux commerciaux, de prévoir de nombreuses clauses qui aurait été considérées comme invalides si elles avaient été rédigées dans un bail de logement. Par exemple, dans un bail de logement, il y a des protections contre les hausses abusives de loyer, les locataires ont droit au maintien dans les lieux et le locateur ne peut, en principe, refuser une cession de bail. Or, dans le cas d’un bail commercial, ces protections n’existent pas. Il est donc important pour le locataire et le locateur de consulter un avocat avant la signature d’un bail commercial pour s’assurer que leurs droits soient bien protégés.

Les parties à un bail commercial jouissent donc d’une liberté contractuelle, notamment en ce qui concerne les clauses qui peuvent être ajoutées ou omises.

Cela étant dit, les baux commerciaux étant considérés comme des contrats, les règles générales du Code civil du Québec s’appliquent également (i.e. la capacité, le consentement, l’objet, la cause et la forme).

Il n’est pas rare, dans le cas des baux commerciaux, que les obligations des locataires et locateurs ne soient pas très détaillées. En effet, nous retrouvons généralement la classification du type de bail commercial qui indique, indirectement, les obligations de chacun. Il est donc très important de bien comprend chaque type de bail.

Dans le cas d’un bail dit « brut », le loyer est fixe et couvre toutes les dépenses reliées à l’immeuble. Le locataire n’a donc pas à débourser plus d’argent que le loyer de base.

Si le bail prévoit qu’il s’agit plutôt d’un bail « net », le locataire sera donc responsable de certaines charges relatives à l’immeuble. Le locateur devra alors supporter les grosses réparations (i.e. fondations, structure et toit).

Lorsque l’on parle de bail « net-net », le locataire est alors responsable de payer les charges relatives à l’immeuble, mais doit également assumer les grosses réparations, ce qui n’était pas le cas dans le bail dit « net ». Le locateur a donc comme seule obligation la défense de son titre de propriété et le droit du locataire d’occuper les lieux.

Pour le bail dit « triple net » ou « net-net-net » toutes les charges sont assumées par le locataire (taxes, assurance, frais d’entretien, etc.) au prorata de la superficie des lieux loués. De ce fait, le locateur n’encourt aucune responsabilité ni obligation quant aux lieux loués. Ce type de bail est parfois utilisé dans les cas où le locataire construit l’édifice à ses frais, mais celui-ci doit le remettre au locateur à la fin du bail.

Le bail « net-net-net-net » est un bail peu conventionnel. Il peut s’agir notamment d’un bail utilisé dans le cas où le propriétaire vend son immeuble, mais demeure locataire de celui-ci. Dans ce cas-ci, le locataire (qui est en réalité l’ancien propriétaire) assume toutes les charges et réparations de l’immeuble.

Une fois le bail signé, le locateur aura plusieurs obligations. Tout d’abord, celui-ci doit délivrer le bien loué à la date prévue. En d’autres termes, il doit permettre au locataire de pouvoir prendre possession du bien mentionné dans le bail. Il est donc important pour les parties de décrire le plus précisément possible le bien loué et les accessoires qui sont inclus ou exclus. Cela limitera de nombreuses mésententes sur le type de bien à être délivré par le locateur.

Ensuite, tout au long de la durée du bail, le locateur devra permettre au locataire de jouir paisiblement des lieux loués. Dans les cas où le locateur ne respecte pas cette obligation, le locataire pourra exercer certains recours.

Le locateur doit aussi garantir au locataire les troubles de droit. En d’autres termes, le locataire ne devrait pas être brimé dans sa jouissance des lieux loués advenant qu’un tiers fait valoir ses droits sur l’immeuble. Si la jouissance du locataire est troublée par l’exercice des droits d’un tiers, celui-ci devra dénoncer le trouble de droit au locateur afin de lui permettre d’agir en conséquence.

Le locateur doit également garantir les troubles de fait. Il est cependant à noter que le locateur ne sera pas tenu de réparer le préjudice dans tous les cas. En effet, dans le cas où un tiers porte atteinte à la jouissance du bien et ce, sans droit, le locateur sera tenu de réparer le préjudice uniquement si le tiers en question est aussi locataire ou une personne à qui il permet l’usage.

Finalement, le locateur a une obligation de sécurité. On entend par obligation de sécurité, l’obligation du locateur de s’assurer que l’immeuble est sécuritaire. De ce fait, le locateur pourra être tenu responsable de tout préjudice causé par le fait autonome de l’immeuble (par exemple, une tuile qui tombe du plafond et blesse une personne). 

Le locataire a lui aussi plusieurs obligations qu’il doit remplir, à défaut de quoi, le locateur pourra également exercer des recours contre lui.

Tout d’abord, la première obligation qui incombe au locataire est bien entendu de payer le loyer convenu. Il devra également user du bien avec prudence et diligence. La loi prévoit également que le locataire ne doit pas troubler la jouissance des autres locataires. Dans le cas où le locataire ne respecte pas cette dernière obligation, autant le locataire concerné que le locateur pourra le poursuivre en dommages-intérêts. Le locataire a aussi comme obligation de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien. 

Il est intéressant de mentionner que, dans le cas d’un bail commercial, la Régie du logement n’est pas compétente pour entendre les litiges entre le locateur et le locataire. Il faudra donc avoir recours aux tribunaux de droit commun, à savoir la Cour du Québec ou la Cour supérieure.

L’inexécution d’une obligation par l’une ou l’autre des parties pourra donner ouverture à un ou plusieurs des recours prévus à l’article 1863 du Code civil du Québec, à savoir :

1. DOMMAGES-INTÉRÊTS
Dans le cas où une des parties au contrat de louage ne respecte pas une ou plusieurs de ses obligations et ce, sans justification, l’autre partie pourra poursuivre son cocontractant en dommages-intérêts.

Il est cependant intéressant de noter qu’en matière contractuelle, les seuls dommages pouvant être réclamés sont ceux qui ont été prévus ou qui étaient prévisible au moment où l’obligation a été contractée, à moins que l’inexécution de l’obligation résulte de la faute lourde ou intentionnelle du débiteur. À ce propos, nous vous référons à l’article 1613 du Code civil du Québec annoté : https://elois.caij.qc.ca/CCQ-1991/article1613

Or, malgré qu’une partie n’ait pas exécuté son obligation, celle-ci peut opposer certaines justifications à son inexécution, ce qui s’appelle dans le jargon juridique « l’exception d’inexécution ». Par exemple, le locataire peut retenir le loyer dans le cas où le locateur n’effectue pas les réparations urgentes alors que le locataire lui a fait plusieurs demandes à cet effet. Pour des exemples supplémentaires, nous vous suggérons le lien suivant : https://elois.caij.qc.ca/CCQ-1991/article1591#_Toc8

2. EXÉCUTION EN NATURE
L’exécution en nature signifie uniquement que le locataire ou le locateur devra exécuter l’obligation auquel il s’est engagé.

En cas de défaut par le locataire ou le locateur d’exécuter son obligation, l’autre partie peut exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais du débiteur (celui qui n’a pas rempli son obligation).

Cependant, pour pouvoir utiliser cette alternative, le créancier (celui qui veut faire exécuter l’obligation) doit, au préalable, en aviser le débiteur et le mettre en demeure d’exécuter l’obligation.

3. RÉSILIATION
Dans le cas où l’inexécution de l’obligation cause un préjudice sérieux à l’autre partie, celle-ci peut demander la résiliation du bail. Pour ce faire, il faudra avoir recours aux tribunaux.

Cependant, les parties peuvent prévoir au contrat de louage une clause indiquant qu’advenant l’inexécution d’une des obligations du bail par l’une ou l’autre des parties, l’autre partie pourra résilier le contrat. Il ne sera donc pas nécessaire d’avoir recours aux tribunaux pour obtenir la résiliation du bail. En effet, celle-ci se fera de plein droit.

À prime abord, la clause de résiliation extrajudiciaire peut paraître simple, toutefois, sa rédaction est complexe. Afin d’assure son efficacité de sorte qu’il n’y ait pas de doute quant à l’interprétation de celle-ci, communiquez avec nous pour discuter de vos options.

4. DIMINUTION DE LOYER
Le dernier recours, mais non le moindre est la diminution de loyer. Comme vous l’avez sûrement constaté, cette option n’est offerte qu’au locataire. En effet, le locateur n’aurait aucun avantage à demander une diminution de loyer.

Le locataire peut notamment, dans les cas suivants, demander une diminution de loyer :

• Inexécution d’une obligation par le locateur
• Le locataire est troublé par un autre locataire ou une personne à qui on a permis l’usage ou l’accès (il faut cependant que le trouble persiste après que le locataire ait dénoncé la situation au locateur)
• Certains troubles de jouissance que le locataire peut subir à l’occasion de réparations à être effectués 

Chaque cas étant un cas d’espèce, n’hésitez pas à communiquer avec nous afin de connaître ce qui s’applique à votre situation.

Dans le cas d’une demande en justice portant sur le loyer commercial impayé, il est possible de faire une demande d’ordonnance de sauvegarde dans laquelle nous demandons à ce que le locataire soit obligé de payer son loyer pendant l’instance. Cette demande est très avantageuse parce qu’il est possible d’obtenir un jugement par défaut contre le locataire dans le cas où il ne respecte pas ladite ordonnance.

Il est également possible d’obtenir une ordonnance de sauvegarde afin de faire expulser le locataire qui ne paie pas son loyer et ce, avant même d’avoir été entendu sur le fond du dossier.

Chaque cas étant un cas d’espèce, nous vous suggérons de nous consulter afin que nous soyons en mesure de discuter avec vous de la meilleure stratégie possible et de vous représenter tout au long de l’instance. 

Notre cabinet d’avocats situé à Montréal conseille régulièrement des entreprises et des citoyens aux prises avec des problèmes de bail commercial. Nous sommes en mesure de vous aider autant dans la rédaction des différentes clauses comprises dans vos baux commerciaux que de vous représenter devant les tribunaux, à la Cour du Québec ou à la Cour Supérieure du Québec, le cas échéant. N’hésitez donc pas à communiquer avec nous afin d’obtenir des conseils relativement à votre situation. Il nous fera plaisir de vous conseiller et de vous représenter pour tous vos dossiers concernant les baux commerciaux.