Litige immobilier.

Chaque année, de nombreux propriétaires découvrent des vices cachés, tant sur des biens meubles qu’immeubles. Par définition, un vice caché est une défectuosité ou un défaut important, qui est inapparent, qui rend le bien meuble ou l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que, s’il l’avait connu, l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix.



Il existe trois principales formes de vices cachés, soit la défectuosité matérielle, la défectuosité fonctionnelle et la défectuosité conventionnelle. En effet, lorsque le bien vendu est détérioré ou brisé, il s’agira d’une défectuosité matérielle. Dans le cas d’un bien ne pouvant servir à son usage normal, on parlera plutôt d’une défectuosité fonctionnelle. Dans une dernière mesure, si les parties ont convenu que le bien devait avoir un usage spécifique, mais que celui-ci s’avère incapable de servir à cet usage, on qualifiera cette défectuosité comme étant conventionnelle.



Pour qu’un vice puisse être considéré comme étant un vice caché, celui-ci doit remplir certaines conditions, à savoir:

• Être d'une certaine gravité
• Être caché, inapparent
• Être inconnu de l’acheteur
• Être antérieur à la vente

Tout d’abord, le vice doit être grave. Pour être qualifié ainsi, il faut que la gravité soit telle qu’un acheteur n’aurait pas acheté le bien, meuble ou immeuble, ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il l’avait connu.



Plusieurs aspects doivent être pris en compte afin de déterminer le niveau de gravité du vice dont, notamment :

• Le coût des réparations, compte tenu de la valeur du bien
• La diminution de l’usage et de l’utilité du bien
• La perte de valeur du bien attribuable au vice
• Etc.

Ensuite, pour que le vice soit considéré comme étant caché, il ne doit pas être visible à l’œil nu par un acheteur raisonnable, prudent et diligent. Ainsi, l’acheteur doit avoir exécuté son devoir d’inspection du bien avant la vente et, le cas échéant, avoir effectué les vérifications et expertises nécessaires, si l’examen du bien avait permis de déceler le moindre signe annonciateur de vice caché. Advenant un manquement à cette obligation de prudence et de diligence, la garantie de qualité pourrait ne pas être applicable. 

Le vice doit également être inconnu de l’acheteur lors de la vente. De ce fait, si le vendeur informe l’acheteur de la présence du vice, celui-ci ne pourra plus être qualifié de vice caché. Il est donc primordial pour le vendeur de dénoncer les vices qu’il connaît. Néanmoins, trop souvent le vendeur refuse ou omet de divulguer ces vices à l’acheteur lors de la vente. En plus d’être considéré comme étant un vice caché couvert par la garantie légale, les répercussions découlant du défaut du vendeur d’avoir dénoncé le vice qu’il connaissait pourraient s’avérer très graves, puisque sa bonne foi pourrait être remise en question.

Finalement, le vice doit être antérieur à la vente. En effet, on ne pourra tenir le vendeur responsable pour un vice attribuable au mauvais usage ou à l’entretien inadéquat du bien par l’acheteur. Il est à noter qu’un vice peut apparaître soudainement ou encore graduellement et ce, après la vente, malgré qu’il soit antérieur à la vente. Tout est un cas d’espèce.

Exemples de vices cachés:

• Une détérioration accélérée des fondations d’une maison
• La présence de racines d’arbres
• Des infiltrations d’eau
• La présence de fourmis charpentières dans la maison
• La présence de chauves-souris dans un immeuble
• La présence de rats dans un immeuble
• Mauvais fonctionnement du drain français
• Mauvais fonctionnement de la fausse septique et du champ d’épuration
• Certaines non-conformités à la réglementation en vigueur
• Une maladie chez l’animal qui existait avant la vente

Il est cependant à noter que chaque cas est un cas d’espèce. De ce fait, nous vous recommandons de prendre rendez-vous avec nous afin que nous puissions vous conseiller en fonction de votre situation. Pour consulter des exemples de vices cachés, nous vous suggérons de consulter les annotations de l’article 1726 du Code civil du Québec en cliquant le lien suivant: 
https://elois.caij.qc.ca/CCQ-1991/article1726

Contrairement à la croyance populaire, il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert ou à un inspecteur en bâtiment avant l’achat d’un bien, tel un immeuble.
Cependant, il n’en a pas toujours été ainsi. En effet, il y a de cela quelques années, il était obligatoire pour un acheteur de faire appel à un expert ou à un inspecteur en bâtiment afin que le vice puisse être considéré comme caché et ainsi être couvert par la garantie légale. Heureusement pour l’acheteur, ce temps est révolu!



Par contre, si l’acheteur aperçoit une anomalie lors des différentes visites de la propriété, celui-ci devra alors recourir aux services d’un expert ou d’un inspecteur en bâtiment, sans quoi le vice décelé pourrait être qualifié d’apparent.



Quoi qu’il en soit, peu importe la situation, il est tout de même recommandé d’avoir recours aux services d’un expert ou d’un inspecteur en bâtiment avant l’achat d’un bien afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. De plus, cela pourrait grandement aider l’acheteur à négocier le prix de vente à la baisse, le cas échéant. 

Le Code civil du Québec prévoit à son article 1726 une garantie légale contre les vices cachés. En effet, lors de la vente, le vendeur doit garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont exempts de vices.



On entend par garantie légale, une garantie minimale qui est prévue par la loi. En d’autres mots, les parties (soit l’acheteur et le vendeur) n’ont pas à prévoir cette garantie dans le contrat de vente pour qu’elle s’applique. Or, il s’agit d’une garantie minimale et donc, les parties peuvent indiquer au contrat des protections supplémentaires à celles prévues à l’article 1726 C.c.Q.



Il est également à noter que les parties peuvent également diminuer cette garantie ou l’exclure complètement. Par contre, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, la clause exonératoire (i.e. exclusion de la garantie légale) sera inopérante. En d’autres mots, même si le contrat prévoit que la vente est faite sans garantie légale, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, il pourrait alors être question de dol ou fraude, donc la garantie légale s’appliquerait tout de même.



Mais comme toute bonne règle a son exception, il est possible que la garantie légale ne s’applique pas malgré que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. Ceci est possible si et seulement s’il est mentionné au contrat que l’acheteur achète le bien à ses risques et périls. Le vendeur doit également être un vendeur non professionnel pour être entièrement libéré par cette clause.

Quoi qu’il en soit, le dol sous forme d’omission, de mensonges, de réticence ou de manœuvre frauduleuse ne peut être couvert par la clause de vente aux risques et périls de l’acheteur. Il faut donc être très prudent, en tant que vendeur, lorsque l’on connaît le vice, mais qu’on ne désire pas le mentionner à l’acheteur. 

Dès que l’acheteur a connaissance de l’existence du vice caché, celui-ci a l’obligation de le dénoncer au vendeur. Cette dénonciation a pour but d’informer le vendeur de la nature du vice et de lui permettre de constater par lui-même l’existence et l’ampleur du vice allégué. Aussi, la dénonciation devrait contenir une mention quant au délai accordé au vendeur afin de lui permettre d’examiner le bien. Celui-ci aura également la possibilité d’exécuter ou de faire exécuter les réparations par l’entrepreneur de son choix, conformément aux règles de l’art, ou encore d’indemniser l’acheteur afin qu’il exécute ou fasse exécuter les réparations nécessaires.



L’article 1739 du Code civil du Québec prévoit aussi que cette dénonciation doit se faire par écrit. Il est évident qu’il est toujours plus courtois d’appeler le vendeur pour l’avertir de la situation, mais vous avez tout de même l’obligation de le faire par écrit. Il n’est donc pas rare d’appeler le vendeur pour l’avertir et de lui faire parvenir une lettre réitérant les mêmes faits que ceux relatés lors de la conversation téléphonique.



Cette dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable. Selon la jurisprudence, un délai de 6 mois pourrait être considéré comme étant un délai raisonnable. Or, tout étant une question de faits, tout dépendra des circonstances et variera en fonction des usages, de la nature du bien et du niveau d’urgence du vice. Dans certains cas, une dénonciation après 6 mois a été considérée comme étant raisonnable. Il est toujours préférable de dénoncer le vice dès que l’acheteur en a connaissance pour ne pas risquer de se faire opposer une dénonciation jugée tardive.

Par contre, encore une fois, il existe une exception. Si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, celui-ci ne pourra pas s’exonérer de sa responsabilité en alléguant une dénonciation tardive.

Il existe plusieurs recours possibles en cas de vices cachés, mais le choix du recours approprié dépend, encore une fois, des circonstances de chaque cas d’espèce.



À titre d’exemple, voici quelques-uns des recours possibles : 

• Demander au vendeur d’effectuer les réparations nécessaires afin de rectifier la situation
• Demander une diminution du prix de vente ou une compensation
• Demander une annulation de la vente (cependant, les tribunaux sont plus réticents à l’accorder et le fardeau de preuve est donc plus imposant)

Dans le cas où le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, l’acheteur pourra obtenir la restitution du prix de vente ET des dommages-intérêts.



Finalement, le vendeur ne pourra être tenu responsable pour une perte du bien à cause de la faute de l’acheteur ni en cas de force majeure. Dans ces deux cas, l’acheteur devra déduire de sa réclamation la valeur du bien dans l’état où il se trouvait lors de la perte. 

Notre cabinet d’avocats situé à Montréal conseille régulièrement des entrepreneurs, des entreprises et des citoyens aux prises avec des problèmes de vices cachés. Étant toujours une question de faits, n’hésitez pas à communiquer avec nous afin d’obtenir des conseils relativement à votre situation. Il nous fera plaisir de vous conseiller et de vous représenter pour tous vos dossiers en vices cachés, que ce soit à la Cour Supérieure, à la Cour du Québec ou pour votre dossier aux Petites Créances.